O síndico é o representante eleito do condomínio, tendo diversas atribuições e responsabilidades estabelecidas na legislação pátria em vigor. Embora o condomínio edilício não seja administrado pelo síndico isoladamente, dependendo as decisões, em regra, de assembleias dos condôminos, o administrador eleito deve seguir as normas estabelecidas na lei civil vigente, na convenção condominial e nas determinações afetas à saúde pública que atingem a coletividade composta pelo condomínio edilício.

Assim, deve o síndico resguardar a segurança, a saúde e a vida dos condôminos, tomando as medidas restritivas no condomínio para o enfrentamento da contaminação da Covid-19, podendo posteriormente convocar assembleia para prestar contas de seus atos e ratificar suas decisões ou responsabilizar-se por elas, inclusive através de medidas judiciais.

Quanto à assembleia condominial, destaca-se que até 30 de outubro ela poderá ocorrer por meios virtuais, como estabeleceu a Lei 14.010/2020, conhecida como Lei da Pandemia, que instituiu normas de caráter transitório e emergencial para regulação das relações privadas em virtude da atual crise sanitária.

Embora o presidente da República tenha vetado o poder do síndico para restringir a utilização de área comum para evitar a contaminação da doença da Covid-19, entendemos que o síndico tem expressos na legislação (Lei n. 4.591/64 e Código Civil) poderes de administração e de velar pela saúde, segurança e salubridade no meio condominial, impondo limites ao uso nocivo da propriedade comum.

No atual e inusitado momento de pandemia da Covid-19, muito se tem discutido o estabelecimento de regras pelo síndico de uso e circulação das áreas comuns, tais como: limitações ao acesso de áreas sociais e de lazer, por exemplo: sauna, playground, piscina, academia, salão de festas etc.

Em um condomínio, nem todos os moradores possuem o mesmo critério quanto à gravidade da situação inusitada de pandemia da Covid-19 e a contribuição para não propagar a doença.

Uma das funções do síndico, inserida no artigo 1348, V, do Código Civil é diligenciar a conservação e a guarda das partes comuns, incluídas nela a higienização e segurança.

A crise sanitária confere respaldo ao condomínio, representado pelo síndico, para promover a interdição temporária de áreas sociais e de lazer, cuja utilização, ressalte-se, não é essencial e, neste momento peculiar de pandemia da Covid-19, a sua não limitação poderá acarretar risco não apenas aos condôminos, mas `_a coletividade de moradores e funcionários do edifício.

Assim, embora as limitações do direito de propriedade sejam excepcionais, a tutela à saúde e à vida é superior à de propriedade e amparada também pela Constituição Federal, e ainda pelo direito de vizinhança.

Desse modo, muito mais necessária uma medida para enfrentar o contágio de uma doença que se transmite com facilidade a impedir a circulação de animais nas áreas comuns, que também é uma limitação de propriedade, mas não está diretamente associado à vida e à saúde dos condôminos e funcionários, podendo o síndico atuar isoladamente para proteção a coletividade.

Diante deste momento, o síndico ganhou ainda mais representatividade no condomínio, ficando responsável por adotar medidas restritivas, aumentando a vigilância sobre a circulação de pessoas no condomínio, sempre com o objetivo de resguardar e zelar pela saúde e bem de todos.

Entre as medidas preventivas adotadas, além das que afetam a circulação de pessoas em áreas comuns, podemos exemplificar a limpeza e desinfecção mais rigorosa das áreas com o maior movimento de pessoas; obrigatoriedade do uso de máscaras pelos moradores em áreas comuns, funcionários e outros, proibição de entregadores no interior do edifício etc.

Em caso de infrações de tais medidas, podem ser aplicadas advertências e multas, desde que haja previsão na convenção do condomínio ou em assembleia destinada a essa finalidade.

A Organização Mundial de Saúde (OMS) orientou que a melhor opção é o isolamento social para reduzir a velocidade do contágio da Covid-19, causada pelo vírus Sars-Cov-2, diante da falta de vacina e medicamentos efetivos.

À vista disso, o isolamento social deve ser uma prática coletiva importante nos condomínios residenciais em razão da pandemia da Covid-19.

A administração do condomínio deve tomar medidas limitativas na Covid-19, até mesmo quando a convenção do condomínio não faça previsões em relação às doenças contagiosas que podem ser facilmente disseminadas em ambiente coletivo.

Destaca-se que o direito de vizinhança determina que é dever do condômino não prejudicar a saúde dos demais, como preceitua a norma do artigo 1.336, IV, do Código Civil. Portanto, em caso de infecção ou suspeita de contágio, o morador deve comunicar imediatamente ao síndico para que as medidas de segurança sejam reforçadas, devendo ser observado à preservação a sua identidade.

Preceitua o Código Civil como dever dos condôminos não utilizar as suas partes de maneira prejudicial ao sossego e salubridade. Mais uma vez em conjunto com o artigo 1348, III, que faz previsão que o síndico tem o dever de praticar os atos necessários a defesa dos interesses comuns.

Assim, sendo o estabelecimento das medidas que restringem os condôminos em sua propriedade ou posse, baseadas em ato público e parecer de entidade especializada em doenças infectocontagiosas, como na atual crise sanitária de pandemia da Covid-19, tais como: decreto do Poder Executivo, orientação da Organização Mundial de Saúde (OMS) e regra da Agência Nacional de Vigilância Sanitária (Anvisa), há respaldo legal para impor regras de uso de áreas comuns.

Previne-se que para o condomínio adotar tais medidas limitativas deverá dar a devida publicidade, fixando circulares nos elevadores e outros meios físicos ou eletrônicos.

Em suma, sabe-se que a observância às limitações da quarentena não está sendo cumprida por todos e, diante disso, impõe-se o benefício da coletividade, seja reduzindo a sobrecarga nos hospitais, seja poupando vizinhos vulneráveis ao contágio involuntário, o estabelecimento de algumas medidas restritivas pelo síndico, tais como as que restringem a circulação e o uso em áreas comuns, e este tem sido o entendimento dos tribunais: pela legalidade do síndico em impor limitações às áreas comuns do condomínio em razão da pandemia.

Por fim, o direito coletivo deve ser superior ao particular, tendo supremacia o direito à vida e à saúde, em decorrência do princípio da dignidade da pessoa humana.

O art. 1.639 do Código Civil estabelece a licitude de os nubentes livremente convencionarem o regime de bens do casamento, consagrando o princípio da autonomia privada. Assim, cabe a ambos os cônjuges acordarem a respeito do regime de bens que irão adotar antes do casamento.

O regime de bens é um conjunto de regras relacionadas a proteção do patrimônio dos nubentes, tais regras definem como os bens irão ser administrados durante o casamento. O casal que pretende se casar deverá fazer a habilitação para o casamento, nos termos do art. 1.525 e seguintes do Código Civil.

Insta salientar que, o regime de bens escolhido deverá ser definido através do pacto antenupcial, assim como demais questões pertinentes ao patrimônio do casal.

Do pacto antenupcial

O pacto antenupcial é um negócio jurídico pelo qual os futuros cônjuges convencionarão sobre o regime econômico que regerá o casamento.

Outrossim, para além da possibilidade de os nubentes estipularem sobre o regime de bens, há, ainda, a possibilidade de dispor sobre outras questões que os contemplem, como por exemplo, doações entre cônjuge ou terceiros.

Vale ressaltar que, conforme disposto no parágrafo único do art. 1.640 do Código Civil, o regime da comunhão parcial de bens é considerado como regime legal, assim, caso o casal escolha esse regime não será necessário realizar o pacto antenupcial.

Os nubentes poderão escolher qualquer um dos quatros tipos de regimes existentes na legislação brasileira, a saber:

o regime da comunhão parcial de bens: neste regime os bens que irão se comunicar serão apenas os conquistados de forma onerosa durante a constância da sociedade conjugal, de acordo com o art. 1658 do Código Civil;

– o regime de separação total de bens: neste regime os bens dos cônjuges não se comunicarão em nenhuma situação. Assim, cada cônjuge poderá administrar seus bens de maneira livre, conforme descrito no art. 1.687 do Código Civil.

– o regime de participação final nos aquestos: é o regime no qual requer a contribuição de dois regimes de bens, quais sejam: a comunhão parcial de bens e a separação convencional de bens.

Durante a constância da sociedade conjugal, cada cônjuge manterá seu próprio bem, assim como a administração deste. No entanto, se houver a dissolução da sociedade conjugal, no que tange aos bens adquiridos de forma onerosa haverá o direito de meação, conforme estipulado no art. 1.672 do Código Civil.

– o regime comunhão universal de bens: todos os bens adquiridos pelos cônjuges irão se comunicar, independentemente se aquisição foi antes do casamento ou não.

Vale ressaltar as exceções descritas nos incisos do art. 1.668 do Código Civil. Por exemplo, o inciso I traz os bens oriundos de doação ou herança, então, se estes possuírem cláusulas de incomunicabilidade, eles serão excluídos da comunhão, assim vale para as demais situações dos incisos do aludido artigo.

Conforme disposto no art. 1.653 do Código Civil, “é nulo o pacto antenupcial se não for feito por escritura pública, e ineficaz se não lhe seguir o casamento.”

Assim, para que seja válido, o pacto antenupcial deverá ser lavrado em cartório de nota.

Ainda, deverão os nubentes estipular cláusulas válidas perante a legislação, ou seja, não poderão constar no pacto antenupcial cláusulas que ferem o regime legal.

Outrossim, insta salientar que, o pacto antenupcial é um contrato acessório, assim, para que tenha validade ele depende do objeto principal que, no presente caso, é o casamento.

Da possibilidade de alteração do regime de bens.

Conforme disposto no §2º do art. 1.639 do Código Civil, é permitido fazer a alteração do regime de bens depois do casamento, no entanto, tal pedido deverá seguir alguns requisitos. Vejamos:

§ 2º – É admissível alteração do regime de bens, mediante autorização judicial em pedido motivado de ambos os cônjuges, apurada a procedência das razões invocadas e ressalvados os direitos de terceiros.

Assim, para que haja a troca do regime, primeiramente, deverá ser exposto o motivo pelo qual o casal tem interesse em fazer a alteração. Isso acontece, principalmente, para resguardar os direitos do casal e de terceiros de boa-fé.

Outrossim, deverá ser observado se não há cláusula suspensiva nos termos dos artigos. 1.523 e 1.641, ambos do Código Civil.

Do procedimento para alteração do regime de bens.

Para requerer a alteração do regime de bens o casal deverá seguir os requisitos do §2º do art. 1.639 do Código Civil, a saber:

– pedido motivado por ambos os cônjuges: Na petição inicial deverá constar o desejo e assinatura de ambos os cônjuges, caso contrário, não haverá possibilidade de deferimento do pedido, assim, permanecendo o regime escolhido antes do casamento.

– autorização judicial: é necessário que o pedido de alteração de regime seja feito por via judicial, não sendo possível apenas o ato volitiva das partes.

– pedido motivado: o pedido deverá ser justificado, de forma que as partes possam se valer de suas vontades sem que haja influência uma das outras.

Vale trazer à colação a decisão que interpretou no sentido de que o magistrado deverá tomar todo cuidado ao exigir determinadas explicações, pois podem causar violação a um dos princípios norteadores do direito de família que é o da intervenção mínima do Estado.

(…) “Assim, a melhor interpretação que se deve conferir ao art. 1.639, § 2º, do CC/02 é a que não exige dos cônjuges justificativas exageradas ou provas concretas do prejuízo na manutenção do regime de bens originário, sob pena de se esquadrinhar indevidamente a própria intimidade e a vida privada do consortes REsp nº 1.119.462/MG, Rel. Ministro LUIS FELIPE SALOMÃO, QUARTA TURMA, julgado em 26/02/2013, DJe 12/03/2013.

– ressalvados os direitos de terceiros: a alteração do regime de bens não poderá ocasionar lesão a direitos de terceiros.

Nesse sentido, é importante destacar o entendimento da doutrina brasileira em jornada de Direito Civil, segundo o Enunciado nº 113 do CEJ da CJF ao dizer que:

“É admissível a alteração do regime de bens entre os cônjuges, quando então o pedido, devidamente motivado e assinado por ambos os cônjuges, será objeto de autorização judicial, com ressalva dos direitos de terceiros, inclusive dos entes públicos, após perquirição de inexistência de dívida de qualquer natureza, exigida ampla publicidade”.

Desse modo, para resguardar direitos de terceiros se faz necessário acostar nos autos certidões de débito relativos a tributos federais e à dívida ativa da união, bem como demais certidões que for necessária para resguardar tal direito.

A competência para julgar ação de alteração consensual de regime de bens no casamento é da Vara de Família.

Conforme descrito no art. 734 do Código de Processo Civil, há a obrigatoriedade da intimação do Ministério Público para se manifestar nos autos, assim como haverá a necessidade de publicação de edital informando o desejo de alteração do regime.

Considerando os apontamentos sobre o assunto discorrido, entende-se que, caso seja do interesse de ambos os cônjuges em escolher outro regime de bens, haverá a possibilidade de fazer tal alteração.

No entanto, ao optar pela escolha do regime que melhor se adeque às novas necessidades do casal, este deverá observar os requisitos legais descritos na legislação.

Fonte: Instituto de Direito Real